투기과열지구에서 조합설립인가 전에 근무상의 사정으로 해당 사업구역이 아닌 지역으로 이전한 경우 조합원 지위 양도가 가능한지 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항제1호 등 관련)

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자(각주: 재건축사업의 경우 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로서 재건축사업에 동의한 자를 말함)로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에서는 투기과열지구(각주: 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구를 말하며, 이하 같음)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(각주: 매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수는 제외하며, 이하 같음)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하면서, 같은 항 단서 및 제1호에서는 세대원(각주: 세대주가 포함된 세대의 구성원을 말하며, 이하 같음)의 근무상 사정으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있는바,

  투기과열지구에서 세대원의 근무상 사정으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 다른 특별시ㆍ광역시 등으로 이전한 후에 재건축사업의 조합설립인가가 이루어지고, 그 후에 재건축사업의 정비구역 내의 건축물(각주: 그 부속토지를 포함하며, 이하 같음)을 양도하려는 경우, 그 양도인이 도시정비법 제39조제2항 단서 및 제1호에 해당하여 해당 건축물의 양수인에게 조합원 지위를 인정할 수 있는지?

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

  이 사안의 양도인은 도시정비법 제39조제2항 단서 및 제1호에 해당하지 않으므로 해당 건축물의 양수인에게는 조합원 지위를 인정할 수 없습니다.

  도시정비법 제39조제2항 단서 및 제1호에서는 투기과열지구에서 “조합설립인가 후” 재건축사업의 건축물을 양수한 자의 조합원 자격 취득을 제한하는 원칙에 대한 예외로, 세대원의 근무상 사정으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 지역으로 이전하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물을 양수한 자는 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있는데, 법령의 단서 규정은 본문의 규정을 전제로 본문의 주된 내용에 대한 예외를 인정하거나 규율 대상 중 일부에 대해서는 달리 정할 필요가 있을 때 두는 것임에 비추어 볼 때, 같은 항 단서의 규정은 같은 항 본문에서 규정한 “조합설립인가 후” 해당 정비사업의 건축물을 양도ㆍ양수하는 경우를 전제로, 그러한 양도가 세대원의 근무상 사정으로 인한 이전과 그에 따른 양도인 경우에는 예외적으로 그 건축물의 양수인에게 조합원의 지위를 인정할 수 있다는 의미로 보아야 할 것입니다.

  그리고 도시정비법 제39조제2항의 입법취지를 살펴보면, 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 후에 조합원 자격의 취득을 제한함으로써 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하여 주거안정을 달성하되, 다만 근무상 사정 등으로 불가피하게 다른 지역으로 이전하는 경우에는 예외적으로 건축물의 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있도록 하여 투기수요 차단이라는 입법목적을 달성함과 동시에 재산권 침해를 최소화하여 공익과 사익 간의 조화를 도모하려는 것(각주: 2003. 12. 31. 법률 제7056호로 일부개정된 「도시 및 주거환경정비법」 개정이유 및 2003. 11. 의안번호 제162846호로 제안된 도시및주거환경정비법중개정법률안 국회 건설교통위원회 검토보고서 참조)이므로, 이러한 예외 사유를 해석할 때에는 합리적 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 조합원 자격이 제한되는 사유를 완화해서는 안 된다고 할 것인바, 만약 조합설립인가 전에 근무상 사정으로 다른 지역으로 이전한 경우까지 예외 사유에 해당한다고 보아 양수인에 대한 조합원 지위를 인정한다면, 어느 시점까지의 이전을 도시정비법 제39조제2항제1호의 적용대상으로 인정할 것인지에 대한 명확한 제한 없이 예외 사유의 범위가 과도하게 확장될 수 있어, 투기수요 차단과 주거안정 달성을 목적으로 하는 같은 규정의 입법취지에 부합하지 않습니다.

  아울러 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 전에 근무상 사정 등으로 다른 지역으로 이전하였으나, 그 시점에 해당 건축물을 양도하지 않고 계속 보유하다가 조합설립인가가 이루어진 후 조합원 지위를 전매하는 경우까지 도시정비법 제39조제2항 단서 및 제1호에 해당된다고 본다면, 근무상 사정으로 인한 이전이라는 일정한 사실이 발생한 후 건축물의 매매를 지연하여 가격 상승 등으로 인한 특별한 이득을 취하려는 악의적 거래를 사실상 방지하기 어렵게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

  따라서 이 사안의 경우 양도인은 도시정비법 제39조제2항 단서 및 제1호에 해당하지 않으므로 해당 건축물의 양수인에게는 조합원 지위를 인정할 수 없습니다.
<관계 법령>
 도시 및 주거환경정비법
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. (단서 생략)
  1. ∼ 3. (생  략)
  ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 
  1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 
  2. ∼ 7. (생  략)
  ③ (생  략)