사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 대지 및 건축물을 분양받을 수 있는 자는 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 대지 또는 건축물을 분양받을 수 없는 토지등소유자로 한정되는지(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제59조제4항 등 관련)

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제72조제3항 및 같은 법 시행령 제59조제3항에서는 토지등소유자의 분양신청 절차에 대해 규정하면서, 같은 조 제4항에서는 재개발사업의 경우 토지등소유자(각주: 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말하며(도시정비법 제2조제9호 가목 참조), 이하 같음)가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물(주택을 제외하며, 이하 같음)을 분양받으려는 때에는 같은 조 제3항에 따른 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 같은 법 제72조제1항제1호에 따른 가격의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입해야 한다고 규정하고 있는바,

  도시정비법 시행령 제59조제4항에 따라 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물(이하 “추가분양대상건축물등”이라 함)을 분양받을 수 있는 자는 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 대지 또는 건축물을 분양받을 수 없는 토지등소유자로 한정되는지?

  민원인이 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 대지 또는 건축물을 분양받을 수 없는 토지등소유자로 한정되지 않는다고 회신하자 이에 이견이 있어 법제처에 직접 법령해석을 요청한 사안임. 

  이 사안의 경우 추가분양대상건축물등을 분양받을 수 있는 자는 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 대지 또는 건축물을 분양받을 수 없는 토지등소유자로 한정되지 않습니다.

  법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 도시정비법 시행령 제59조제4항에서는 재개발사업의 경우 “토지등소유자”가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 추가분양대상건축물등을 분양받을 수 있도록 규정하여, 문언상 추가분양대상건축물등의 분양을 신청할 수 있는 주체를 “토지등소유자”라고만 규정하고 있을 뿐, 종전의 토지 또는 건축물에 따라 대지 또는 건축물을 분양받을 수 없는 토지등소유자로 한정하고 있지 않습니다.

  또한 도시정비법 시행령 제59조제4항은 1983년 3월 31일 대통령령 제11087호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「도시재개발법 시행령」(각주: 2003. 6. 30. 대통령령 제18044호로 타법폐지된 것을 말함) 제38조제3항으로 신설된 규정으로, 해당 규정의 취지가 토지등소유자가 재개발사업에 제공되는 토지 또는 건축물에 따라 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 “비용을 추가로 부담”하고 별도의 대지 및 건축시설을 “추가분양”받고자 할 때에는 재개발사업에 제공되는 토지 또는 건축물에 따라 분양신청을 할 때에 그가 소유하던 종전의 토지 또는 건축물의 개략적인 평가액의 10퍼센트에 상당하는 금액을 시행자에게 납입하도록 함으로써 사업시행에 따른 공사비의 공평분담과 사업의 촉진을 기하도록 하기 위함(각주: 1983. 3. 31. 대통령령 제11087호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「도시재개발법 시행령」 개정이유 참조)인 점에 비추어 볼 때, 추가분양대상건축물등을 분양받을 수 있는 자는 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 대지 또는 건축물을 분양받을 수 없는 토지등소유자로 한정되지 않는다고 보아야 합니다. 

  아울러 재개발사업은 정비구역 안의 토지등소유자가 종전 자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로 건설한 후 조합원에게 배분하고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자비율에 따라 나누어 가지는 사업(각주: 대법원 2016. 2. 18. 선고, 2015두2048 판결 참조)이라는 점을 고려할 때, 같은 법 제72조제3항 및 같은 법 시행령 제59조제3항ㆍ제4항에 따른 분양신청권은 토지등소유자의 가장 주된 권리(각주: 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결례, 법제처 2019. 3. 26. 회신 18-0758 해석례 참조)라고 할 것인바, 합리적 이유 없이 대지 또는 건축물을 분양받을 수 없는 토지등소유자만 같은 조 제4항에 따른 분양신청권을 가지는 것으로 좁게 해석하는 것은 타당하지 않습니다.

  따라서 이 사안의 경우 추가분양대상건축물등을 분양받을 수 있는 자는 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 대지 또는 건축물을 분양받을 수 없는 토지등소유자로 한정되지 않습니다.

<관계 법령>

 도시 및 주거환경정비법 

제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.  
  1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
  2. 분양대상자별 분담금의 추산액
  3. 분양신청기간
  4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
  ② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.
  ③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
  ④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.
  ⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다.
  ⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.  
  ⑦ 공공재개발사업 시행자는 제39조제2항제6호에 따라 건축물 또는 토지를 양수하려는 경우 무분별한 분양신청을 방지하기 위하여 제1항 또는 제4항에 따른 분양공고 시 양수대상이 되는 건축물 또는 토지의 조건을 함께 공고하여야 한다. 

 도시 및 주거환경정비법 시행령 
제59조(분양신청의 절차 등) ① 법 제72조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
  1. 사업시행인가의 내용
  2. 정비사업의 종류ㆍ명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적
  3. 분양신청기간 및 장소
  4. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
  5. 분양신청자격
  6. 분양신청방법
  7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
  8. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
  9. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항
  ② 법 제72조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
  1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제8호의 사항
  2. 분양신청서
  3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항
  ③ 법 제72조제3항에 따라 분양신청을 하려는 자는 제2항제2호에 따른 분양신청서에 소유권의 내역을 분명하게 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항제3호에 따른 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다.
  ④ 재개발사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물(주택을 제외한다)을 분양받으려는 때에는 제3항에 따른 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 법 제72조제1항제1호에 따른 가격의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제62조제3호에 따라 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물(주택을 제외한다)만 분양을 받을 수 있다.
  ⑤ 제3항에 따라 분양신청서를 받은 사업시행자는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음하여야 한다.