관리처분계획 수립 시 종전 주택의 소유형태에 따른 주택 공급 기준(「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제6호 등)

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)에 따른 주거환경개선사업(각주: 도시정비법 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업으로서 같은 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 사업으로 한정하며, 이하 같음)의 사업시행자가 같은 법 제76조제1항제6호에 따라 관리처분계획을 수립할 때, 정비구역 내 동일 세대원이 아닌 갑과 을이 A 주택을 공동으로 소유하고 있고 갑은 B 주택을 단독으로 소유하고 있는 경우(각주: 도시정비법 제76조제1항제7호(같은 항 제6호에도 불구하고 1주택 이상 공급할 수 있는 경우) 및 같은 법 시행령 제63조제1항제3호 단서에 따라 조례로 정하는 제외 사유에는 해당하지 않는 경우로 한정하며, 이하 같음), ‘갑’ 및 ‘갑과 을’에게 각각 1주택을 공급하도록 관리처분계획을 수립해야 하는지, 아니면 ‘갑’ 또는 ‘갑과 을’ 중 어느 하나에게 1주택을 공급하도록 관리처분계획을 수립해야 하는지?

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

  이 사안의 경우 사업시행자는 ‘갑’ 및 ‘갑과 을’에게 각각 1주택을 공급하는 내용으로 관리처분계획을 수립해야 합니다.

  도시정비법 제23조제1항제4호 및 같은 법 시행령 제63조제1항제3호 본문에서는 주거환경개선사업을 사업시행자가 정비구역에서 같은 법 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방법으로 하도록 규정하면서, 관리처분의 방법으로 정비구역의 “토지등소유자(각주: 도시정비법 제2조제9호가목에 따른 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자를 말하며, 이하 같음)”에게 분양하는 방법을 규정하고 있고, 같은 법 제76조제1항제6호에서는 “관리처분계획”의 수립기준으로 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하며, 같은 세대에 속하지 않는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 토지등소유자 1명이 하나의 주택을 소유하고, 하나의 주택은 동일 세대원이 아닌 타인과 공유하고 있는 경우 1명이 하나 이상의 주택을 소유한 경우로 보아 1주택만 공급해야 하는지, 아니면 소유형태에 따라 소유한 경우와 공유한 경우를 구분하여 각각 1주택을 공급해야 하는지가 문제됩니다.

  먼저 도시정비법 제76조제1항제6호에서는 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택을 소유한 경우”와 “같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택을 공유한 경우”를 각각 구분하여 주택 공급기준을 정하면서 둘 이상의 주택을 소유 또는 공유한 자가 일부 겹치기는 하지만 동일하지 않은 경우의 주택 공급방법에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않으므로, 해당 공급기준은 주택을 소유한 자와 공유한 자가 겹치는지 여부와는 상관없이 주택 공급 대상자가 소유하거나 공유한 종전의 주택이나 토지를 기준으로 1명이 소유한 경우와 여러 명이 공유한 경우를 구분하여 각각 적용되는 것으로 해석하는 것이 위와 같은 규정 체계에 부합하는 해석입니다. 

  만약 도시정비법 제76조제1항제6호를 이와 달리 해석하여 ‘갑’ 및 ‘갑과 을’에 대해 총 1주택을 공급해야 한다고 볼 경우, ‘갑’ 또는 ‘갑과 을’ 중 어느 쪽에 주택을 공급해야 하는지가 문제되나 도시정비법령에서는 그러한 공급기준에 대해서는 전혀 규정하고 있지 않고, A주택의 공유자인 ‘을’은 다른 주택을 소유하고 있지 않음에도 불구하고 해당 주택의 공유자인 갑이 다른 주택을 소유하고 있다는 이유로 주택을 공급받지 못하는 상황이 발생할 수 있는바, 명시적인 규정이 없음에도 둘 이상의 주택을 소유 또는 공유한 자가 일부 겹친다는 우연한 사정에 따라 주택 공급기준을 ‘을’에게 불리하게 적용할 수는 없다고 할 것입니다.

  아울러 도시정비법 제76조제1항제6호에 따른 관리처분계획 수립기준은 이 사안과 같이 조합 설립 없이 시장ㆍ군수 등이 시행하는 주거환경개선사업 외에도 같은 법 제25조에 따라 조합을 설립하여 시행(각주: 조합이 조합원 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함함)하는 관리처분 방식 재개발사업 및 재건축사업에도 적용되는데, 같은 법 제39조제1항에서는 재개발사업 및 재건축사업 조합원의 자격에 관하여 이 사안과 같이 2주택을 소유 또는 공유한 자가 일부 겹치기는 하지만 동일하지 않은 경우 ‘갑’ 및 “‘갑과 을’을 대표하는 1인”이 각각 조합원 자격을 가지는 것으로 인정(각주: 법제처 2018. 12. 7. 회신, 18-0365, 18-0701 해석례 참조)하고 있는바, 사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 ‘갑’ 또는 ‘갑과 을’ 중 어느 하나에게만 1주택을 공급해야 하는 것으로 해석한다면 정비사업의 조합원 자격을 인정받았음에도 불구하고 주택을 공급받을 수 없는 불합리한 상황이 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

  따라서 이 사안의 경우 사업시행자는 ‘갑’ 및 ‘갑과 을’에게 각각 1주택을 공급하는 내용으로 관리처분계획을 수립해야 합니다.

※ 법령정비 권고사항

  이 사안과 같이 주택 공급 대상자가 소유하거나 공유한 종전의 주택이나 토지를 기준으로 1명이 소유한 경우와 여러 명이 공유한 경우를 구분하여 각각 공급기준을 적용하는 것이 형평성 차원에서 문제는 없는지 정책적으로 검토할 필요가 있습니다.
<관계 법령>

「도시 및 주거환경정비법」
제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. 
  1. 〜 5. (생  략)
  6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
  7. (생  략)
  ② (생  략)

「도시 및 주거환경정비법 시행령」
제63조(관리처분의 방법 등) ① 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조제4항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다.
  1.ㆍ2. (생  략)
  3. 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.
  4. 〜 7. (생  략)
  ② (생  략)