「도시 및 주거환경정비법」 제29조제1항의 적용을 받는 계약의 범위

  조합설립추진위원회 위원장(이하 “추진위원장”이라 함) 또는 사업시행자가 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제27조제4항제2호에 따른 정비사업비(각주: 건축물의 철거 및 새 건축물의 건설에 드는 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 말함.)로 사용할 자금을 마련하기 위해 금융회사 등과 대출계약을 체결하는 경우, 해당 대출계약은 같은 법 제29조제1항에 따라 원칙적으로 일반경쟁에 부쳐야 하는 계약에 포함되는지?

  이 사안의 경우 추진위원장 또는 사업시행자가 금융회사 등과 체결하는 대출계약은 도시정비법 제29조제1항에 따라 원칙적으로 일반경쟁에 부쳐야 하는 계약에 포함되지 않습니다.

  도시정비법 제29조제1항 본문에서는 추진위원장 또는 사업시행자는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다고 하면서 해당 계약에는 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다고 규정하여 계약의 범위를 한정하고 있지 않습니다.

  그런데 도시정비법 제45조제1항제2호에서는 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법에 관한 사항은 총회(각주: 조합에 두는 조합원으로 구성되는 총회를 말함(도시정비법 제44조 참조).)의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제95조제3항에서는 국가 또는 지방자치단체는 시장·군수등(각주: 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장을 말하며(도시정비법 제2조제11호다목 참조), 이하 같음.)이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 드는 비용의 일부를 융자하거나 융자를 알선할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제126조에서는 정비사업의 원활한 수행을 위한 도시·주거환경정비기금(이하 “정비기금”이라 함)의 설치에 대해 규정(제1항)하면서 정비기금의 사용이 허용되는 용도 중 하나로 추진위원회의 운영자금 대여(제3항제1호다목)를 규정하여, 정비사업비로 사용할 자금을 빌리는 대출의 경우 “자금의 차입”, “융자” 또는 “대여”라는 용어를 사용하고 있습니다.

  또한 계약의 방법을 제한하고 있는 도시정비법 제29조제1항은 2017년 8월 9일 도시정비법이 법률 제14857호로 일부개정되면서 종전에는 시공자 및 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우에만 경쟁입찰의 방법에 따르도록 규정하고 있었던 것을, 정비사업을 시행하는 조합의 임원이 용역업체로부터 금품을 받는 등의 비리행위를 하는 것을 막고 정비사업의 투명성을 개선하기 위하여 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함하는 계약에 대해 일반경쟁의 원칙을 따르도록 개정한 것입니다.(각주: 2017. 8. 9. 법률 제14857호로 일부개정되어 2018. 2. 9. 시행된 도시정비법 개정이유ㆍ주요내용 및 2016. 11. 22. 의안번호 제2003777호로 발의된 도시정비법 일부개정법률안 국토교통위원회 심사보고서 참조)

  그런데 정비사업비 조달을 위한 대출의 경우 위에서 살펴본 바와 같이 차입 방법이나 이자율 등에 대해 총회의 의결을 거치도록 하여 조합원의 의사로 결정할 수 있는 절차를 마련하고 있어 도시정비법 제29조제1항에 따라 원칙적으로 일반경쟁에 부치지 않는다고 하더라도 정비사업의 투명성을 개선하려는 같은 규정의 입법취지에 반한다고 보기 어렵습니다.

  아울러 도시정비법에서는 위에서 살펴본 바와 같이 국가나 지방자치단체로부터의 융자나 대여의 방법도 가능하도록 규정하고 있고, 실무상 정비사업의 추진 과정에서 정비기금 또는 금융회사로부터 자금을 차입하는 것이 어려워 정비사업전문관리업자(각주: 도시정비법 제102조에 따라 정비사업전문관리업 등록을 한 자를 말함.) 및 해당 정비사업의 시공자 또는 설계자 등을 통해 자금을 차입하는 경우가 있음을 고려할 때, 정비사업비로 사용할 자금을 빌리는 대출계약을 도시정비법 제29조제1항에 따라 원칙적으로 일반경쟁에 부쳐야 하는 계약으로 본다면 정비사업비로 사용할 자금을 빌리는 것이 현실적으로 불가능하게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

※ 법령정비 권고사항 

  도시정비법 제29조제1항이 적용되는 계약의 범위가 보다 명확해질 수 있도록 법령을 정비할 필요가 있습니다. 


<관계 법령>
「도시 및 주거환경정비법」
제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ① ∼ ③ (생  략)
  ④ 제1항제3호에 따른 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법으로 한다. 이 경우 동의서에는 다음 각 호의 사항이 모두 포함되어야 한다.
  1. (생  략)
  2. 건축물의 철거 및 새 건축물의 건설에 드는 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 한다)
  3. ∼ 6. (생  략)
  ⑤ (생  략)
제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등) ① 추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함한다)는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다. 이하 같다)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치거나 수의계약(隨意契約)으로 할 수 있다. 
  ② ～ ⑨ (생  략)
제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 
  1. (생  략)
  2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법
  3. ～ 13. (생  략)
  ② ～ ⑦ (생  략)
제95조(보조 및 융자) ①·② (생  략)
  ③ 국가 또는 지방자치단체는 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 드는 비용의 일부를 보조 또는 융자하거나 융자를 알선할 수 있다.
  ④～ ⑥ (생  략)