투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한에 관한 특례의 적용 범위

  「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 함)로 지정된 지역에서의 주택재건축사업으로서 2015년 9월 29일 이후 사업시행인가를 받고 2년 이상 착공하지 못한 경우 2018년 2월 9일 대통령령 제28628호로 전부개정되어 같은 날 시행된 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “전부개정 도시정비법 시행령”이라 함) 부칙 제9조제2항제1호에 따른 ‘대통령령 제28351호 도시정비법 시행령 시행(각주: 2017. 9. 29. 대통령령 제28351호로 일부개정된 도시정비법 시행령은 2017년 9년 29일 시행되었음.) 당시 사업시행인가일부터 2년 이상 착공하지 못한 주택재건축사업’에 해당하는지?

  이 사안의 경우 전부개정 도시정비법 시행령 부칙 제9조제2항제1호에 따른 ‘대통령령 제28351호 도시정비법 시행령 시행 당시 사업시행인가일부터 2년 이상 착공하지 못한 주택재건축사업’에 해당하지 않습니다.

  「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항에서는 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없도록 제한하면서(각 호 외의 부분 본문) 예외적으로 조합원 지위가 양도되는 경우를 인정(각 호 외의 부분 단서)하고 있습니다.

  그리고 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항제5호의 위임에 따른 같은 법 시행령 제37조제2항에서는 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우(제2호)를 투기과열지구 내 조합원 지위가 양도되는 경우로 규정하고 있는바, 해당 규정은 도시정비법 시행령이 2017년 9월 29일 대통령령 제28351호로 일부개정되면서 종전에는 사업시행인가일부터 “2년 이상” 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 “2년 이상” 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우 등을 투기과열지구에서의 조합원 지위양도에 관한 예외로 인정하던 것을, 실수요 보호 및 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장의 안정적 관리를 위하여 각각 “3년 이상”으로 예외규정의 요건을 강화한 것입니다.(각주: 대통령령 제28351호 도시정비법 시행령 개정이유 및 주요내용 참조)

  그리고 대통령령 제28351호에서는 개정규정 시행 당시 종전 규정에 따라 조합원 지위양도가 가능했음에도 불구하고 개정규정으로 인하여 재산권에 대한 불의의 침해를 받게 되는 조합원을 보호하기 위해 부칙 제3조에서 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한에 관한 특례를 두었고, 전부개정 도시정비법 시행령 부칙 제9조에서 대통령령 제28351호 부칙 제3조의 내용을 그대로 이어 받아 규정하였습니다.

  이에 따라 전부개정 도시정비법 시행령 부칙 제9조제2항제1호에서는 대통령령 제28351호 도시정비법 시행령 시행 당시 사업시행인가일부터 2년 이상 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 소유할 것을 조합원 지위양도 제한 특례의 요건으로 규정하고 있는바, 대통령령 제28351호의 시행일은 2017년 9월 29일이므로 같은 날을 기준으로 사업시행인가일부터 2년 이상 착공하지 못한 주택재건축사업에 해당하기 위해서는 2017년 9월 29일부터 2년 전인 2015년 9월 29일 전에 사업시행인가를 받아야 하는 것이 분명하므로, 이 사안과 같이 2015년 9월 29일 이후에 사업시행인가를 받은 경우는 전부개정 도시정비법 시행령 부칙 제9조제2항제1호의 특례 요건에 해당하지 않습니다.

 
<관계 법령>

도시 및 주거환경정비법
제39조(조합원의 자격 등) ① (생  략)
  ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 
  1. ㆍ 4. (생  략)
  5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
  ③ (생  략)

구 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부개정되어 같은 날 시행된 것)
제37조(조합원) ① (생  략)
  ② 법 제39조제2항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
  1. (생  략)
  2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
  3. ㆍ 6. (생  략)
부      칙 <대통령령 제28628호, 2018. 2. 9.>
제9조(투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한에 관한 특례) ① (생  략)
  ② 제37조제2항제2호의 개정규정에도 불구하고 다음 각 호의 사항을 모두 충족하는 양도자로부터 토지 또는 건축물을 양수한 자는 조합원이 될 수 있다.
  1. 대통령령 제28351호 도시 및 주거환경정비법 시행령 일부개정령 시행 당시 사업시행인가일부터 2년 이상 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 소유할 것
  2. 양도자가 양도 당시 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있을 것
  3. 착공 전에 토지 또는 건축물을 양도할 것